服部税理士事務所－譲渡所得－居住用財産の譲渡

◎ 居住用財産の譲渡

マイホームを譲渡した場合の譲渡所得税

● 「マイホームを譲渡した場合」の ”課税の特例” の代表的なものとして、

（１）３０００万円特別控除 （居住用財産を譲渡した場合の特別控除 <措置法３５条>）

（２）軽減税率の特例 （居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例 <措置法３１条の３>）　　があります。

　ここではこの 「３０００万円特別控除」と「軽減税率の特例」 を中心に説明します

◆ 居住用財産の「３０００万円特別控除」と「軽減税率」の適用要件

措置法条文		3000万円控除	軽減税率の特例
措置法条文		（措法３５条）	（措法３１条の３）
譲渡資産	所有期間	（制限なし）	１０年超 (注) （建物及び敷地共10年超）
	居住期間	（制限なし）
	取得原因	（制限なし）
	譲渡先	親族その他特殊の関係ある者に対する譲渡は適用なし　　（配偶者や直系血族はダメ　兄弟姉妹は適用可）
買換資産		（制限なし－買換え不要）
住宅ローン控除との関係		これらの適用を受けると、　新しく買換えたマイホームについて　「住宅借入金等特別控除」の適用は受けられない　先に、新しい住宅を取得し、「住宅借入金等特別控除」を　　受けた場合の対応は？（→会員のみ）

(注)　(1) "相続又は贈与により取得した資産" の取得時期及び取得価額は、
　　被相続人又は贈与者の取得時期及び取得価額を引き継ぎます
　　(2) 敷地のうちに所有期間の異なる部分がある時は、１０年を超える部分
のみがこの特例の対象となります（措法通達３１の３－４）

◆ もう少し、具体的に詳しく　比較してみると

適　　用　　要　　件	3000万円控除	軽減税率
居住用財産であること（非居住者もＯＫ）	○	○
国内に所在していること	－	○
譲渡した年の１月１日における所有期間が１０年を超えること　　（所有期間は取得の日の翌日から起算）	－	○
原則として、土地だけの譲渡ではないこと（※１）	○	○
居住しなくなって３年経過した日の属する年の１２月３１日までの譲渡であること（※２）	○	○
配偶者、直系血族、同族会社等、特殊関係者に譲渡していないこと	○	○
前年、前々年において、既にこの特例の適用を受けていないこと　　（３年に一度ならＯＫ）	○	○
その年において、他の居住用財産の特例の適用（※３）を受けていないこと	○	○

（※１） (1)家屋が災害により滅失した場合：後、貸地として利用していても特例の適用有り　
(2)家屋を任意に取壊した場合：後、１年以内に譲渡契約を締結し、居住しなくなって３年以内の譲渡は特例の適用有り。取壊し後、貸地・駐車場などとして利用は特例の適用なし

（※２）居住の用に供されなくなった後、家がある限り利用状況（貸家も可）を問わない

※※① 「３０００万円控除」と「軽減税率」の併用可

※※② 同一物件については、「３０００万円控除」と「住宅借入金特別控除」の適用可

※※③ 「合計所得金額」とは、３０００万円控除の規定の適用がある場合には、その規定による控除前の所得金額をいいます
　　（「配偶者（特別）控除」や「扶養控除」の判定に影響します）

◆ 「マイホーム売却益」に対する ”所有期間別” の課税の特例と税　率

所有期間	特例適用の可否			税　　　　　　率
所有期間	3000万円特別控除	軽減税率	買換え特例	税　　　　　　率
５年以下	○	×	×	☆３０００万円控除後の所得について　所得税３０％＋住民税９％
５年超	○	×	×	☆３０００万円控除後の所得について　所得税１５％＋住民税５％
１０年超	○	○	×	☆３０００万円特別控除と軽減税率の重複適用可能＜軽減税率の場合＞ ○６０００万円以下の部分：　所得税１０％＋住民税４％ ○６０００万円超の部分：　所得税１５％＋住民税５％
１０年超	×	×	○	☆売った家より、買った家が高ければ税金はゼロ ☆逆の場合、差額について他の特例の併用不可差額について　所得税１５％＋住民税５％

マイホームを売却された場合、ここに掲げる「３０００万円特別控除」と「軽減税率」の特例は、最もよく使用される規定です。また、「住宅借入金特別控除」との関係、「合計所得金額」の意味及び、それが及ぼす影響もしっかり把握しておく必要があります

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